© 2011 Nederlands Bouwkosten Instituut
Aliquam Plvinar >>
Nieuwsbrief NBI November 2011
Deze vraag wordt regelmatig gesteld aan aannemers, bouwbedrijven, klusbedrijven. Maar veel opdrachtgevers vragen dit ook aan adviseurs, architecten, kostendeskundigen en ook aan journalisten. Waarom vraagt u dat altijd, wil ik dat weten. Het antwoordt is altijd hetzelfde, dan kunnen we een selectie maken aan de hand van wie het goedkoopst is, dus laagste inschrijver zal zijn.
Nou niets minder is waar.
Men kan helemaal niet op het uurloon of AK selecteren, want je weet niet hoe hard die inschrijver werkt. Of hoelang hij er over doet! Het uurloon zegt helemaal niets over de kwaliteit of totale kosten. In tabel laat ik u zien dat het hoogste uurloon en AK zelfs de goedkoopste is.
Vier onderhoudsbedrijven hadden het uurloon afgeven aan het hoofd van de technische dienst. Deze had van te voren gevraagd: wat is jullie uurloon en percentage (AK). Eigenlijk had het hoofd van de technische dienst al een beslissing gemaakt, wie de klus zou doen. Juist degene met het laagste uurloon. Door tijdgebrek binnen de organisatie werden we als adviesbureau erbij gehaald. We moesten de begeleidingen, toezicht en afhandeling doen. Maar we waren niet op de hoogt dat al van deze bedrijven de uurlonen was gevraagd. We vroegen de onderhoudsbedrijven in te schrijven met een begroting en plan van aanpak (om zo min mogelijk overlast te bezorgen voor de bewoners).
Bij de controle van de begroting blijkt dat degene met het hoogste uurloon gewoon het goedkoopste was. Zijn uurloon was wel hoger, maar de normen en het aantal m2 die hij in rekening bracht waren het laagst. Wanneer er dan alles simpel doorgeteld word komt hij als laagste uit de bus.
De moraal van het verhaal: een selectie op basis van het uurloon of AK zegt me niks. Het kan weleens heel anders uitpakken. Dit hoofd van de technische dienst van een woningbouwvereniging zal nooit meer vragen naar het uurloon en AK. Het vreemde is we hebben veel opdrachten vanuit het buitenland daar wordt nooit gevraagd om het uurloon of de AK. Laat staan om een open begroting.
Wat zijn het uurloon en het percentage AK (algemene kosten)?
Deze vraag wordt regelmatig gesteld aan aannemers, bouwbedrijven,...
Cursus Verkooptraining Bouw
Verkopen in de bouwwereld vraagt sterke persoonlijke kwaliteit en creativiteit.
Zeker in de economische neergang van ...
Onderwerpen
Verkopen in de bouwwereld vraagt sterke persoonlijke kwaliteit en creativiteit.
Zeker in de economische neergang van vandaag de dag.
Deze training is gericht op:
-
-
U heeft meer commercieel succes door uw eigen verkoopvaardigheden verder
te ontwikkelen in slechts één dagdeel. In deze training komt het totale traject vanaf het maken van een acquisitieafspraak, tot het afsluiten van de order aan bod.
Resultaat
U maakt gemakkelijker afspraken bij potentiële klanten
U hebt meer "grip" op de besluitvorming bij uw klanten en prospects
U verbetert de vraag-
U stemt uw gesprekstijlstijl beter af op het gedrag van de klant
Kortom: U leert uw persoonlijke kwaliteiten in de verkoop verder uit te bouwen. Ook wordt uw creativiteit gestimuleerd. Deze training betaalt zich met harde munt uit.
Voor meer informatie klik hier!
Moeten we dat wel doen is een vraag die steeds vaker wordt gesteld.
Ons antwoord is dan altijd duidelijk NEE, tenzij bestek en tekeningen sluitend zijn en daar wringt de schoen. Want bestekken tekeningen zijn per definitie nooit sluitend. Ik weet niet hoe het kan maar het schijnt dat de opdrachtgevende partijen dit niet voor elkaar kunnen krijgen. Natuurlijk moet we hier heel duidelijk een verschil maken met de zakelijke opdrachtgever en de particuliere opdrachtgever.
Een Zakelijke opdrachtgever moet zorgen voor deugdelijke onderbouwing van zijn project. Bestek en tekeningen moeten bij de aanbesteding een zorgvuldige prijsonderbouwing hebben. Dit om de prijs te kunnen toetsen op juistheid, is de prijs niet te laat of te hoog. Nu ontbreekt het hier vaak aan. Meestal wordt tegelijk geroepen u ben te duur. Mijn vraag is dan altijd te duur als wat. Laat mij dan uw onderbouwing zien. Die is er meestal niet. Dus grootspraak in mijn ogen. Men gaat dan vaak met een goedkopere aanbieding in zee. Met logisch een hoop nadelige gevolgen. Omdat een hoop onderdelen niet goed omschreven of vergeten zijn. Dit brengt altijd veel meerwerk met zich mee. Dat heel eenvoudig van te voren was in te schatten bij een zorgvuldige prijsonderbouwing. Plotseling krijgt men producten of materialen die niet bedoeld waren. Ga er maar vanuit dat bij de laagste inschrijving er veel adders onder het gras zitten. Een onderdeel wat we veel tegen komen is dat berekeningen niet kloppen in de open begroting of onderdelen gewoon vergeten zijn. Die kosten moet men dan altijd weer verrekenen. Dit komen we dagelijks tegen vooral nu de aanneemsommen die onder druk staan.
De particuliere markt is helemaal Wild West. De ene aanbieding is nog voordeliger dan de andere .Ik moet wel mee gaan want anders krijg ik geen werk horen we zeggen. Natuurlijk moet je prijs scherp zijn. Maar het moet wel te bouwen zijn voor die aanbieding. bedrag wat je aanbiedt.. Tijdens een gesprek tussen een aannemer en opdrachtgever waar ik bij stond. Werd de opdrachtgever verteld dat hij wel na kon gaan dat voor het afgesproken bedrag geen topwerk kon worden geleverd. Ieder waar naar zijn geld.
Een ander probleem bij de laagste prijs is dat men gauw grijpt naar materialen die op den duur veel of meer onderhoud behoeven als iets duurdere materialen. Goedkoop blijft duurkoop, we weten het allemaal wel, maar we handelen er niet naar. 88 % van de gunning is op de laagste prijs, bij 69% van die bouwproject heeft men sneller en meer onderhoudskosten dan verwacht. Dus bij de laagste prijs bent u vaak een dief van uw eigen portemonnee.
Hoe werkt nu een index en op welke wijze kan ik mijn aanneemsom indexeren vooral is deze onzekere tijd.
Een indexcijfer is het verhoudingsgetal waarmee de grootte van een bepaald gebouwsoort, bouwdeel of materiaal wordt uitgedrukt ten opzichte van datzelfde onderdeel, in een andere periode.
De stijging of daling van de prijs van een bepaald materiaal wordt gewoonlijk weergegeven d.m.v. een prijsindexcijfer.
De prijs van een betonvloer stijgt in een jaar tijd van € 42,-
Het prijsindexcijfer bereken je als volgt: (€ 45,-
Het indexcijfer 107,1 geeft aan dat de prijs van een betonvloer in het betreffende
jaar met 7,1% (= 107,1 -
Een indexcijfer boven de 100 duidt op een procentuele stijging.
Een indexcijfer onder de 100 duidt op een procentuele daling.
Er zijn verschillende indexcijfers voor de bouwsector, nieuwbouw, verbouw, onderhoud of renovatie.
Er zijn ook indexcijfers voor de materialen en loonkosten. Belangrijk is om te weten hoe de opbouw van een indexcijfers is, gaat het om de bouwkosten of de aanneemsommen. Is het Kleinbouw dan moet men een andere index gebruikt dan voor grote werken. Regelmatig komt het voor dat men met een verkeerd index het werk gaat indexeren met het gevolg dat men de verkeerde conclusie gaat trekken uit de uitkomst. Kijken we naar de indexen dan zien we vanaf 1995 dat er steeds stijgingen zijn geweest. Maar vanaf 2008 zien we dalingen. Dat betekend dan de prijzen gedaald zijn, logisch want daar was u allang van op de hoogte. Men kon dat merken aan de lagere aanneemsommen. Behoorlijk zijn de prijzen gedaald sinds 2008.
Stel uw aanneemsom voor een bepaald bouwproject was in 2007 € 125.000,-
De index gaf aan dat het indexcijfer toen op 120 stond.
Het is nu 2010 en het indexcijfer staat nu op 112. U moet nu de nieuwe aanneemsom bepalen omdat het werk toen is uitgesteld. De berekening is dan als volgt: (112/120)x100= 93,33.
De oude aanneemsom gaat u nu vermenigvuldigen met 93,33. (€ 125.000,-
De nieuwe aanneemsom wordt dan € 116.662,50.
Doordat de marktsituatie veranderd is en de meeste prijzen gedaald zijn in die periode is de index gedaald. De verwachting is dat nu door de verschillende prijsstijgingen de indexen weer zullen gaan stijgen. Maar zeker kunnen we indexcijfers alleen achteraf bepalen, maar op basis van verwachtingen
en aannames kunnen we prognoses stellen. Het NBI (Nederlands bouwkosten instituut) stelt verschillende indexcijfers voor alle gebouwen en werksoorten samen.
Woensdag 7 december 2011, Beatrix Theater Utrecht
Uw voorbereiding op het nieuwe Bouwbesluit is deelname aan Congres Bouwbesluit 2012.
Kom naar het Congres Bouwbesluit 2012 voor antwoord op al uw vragen!
Tijdens het congres hoort u over:
• De veranderingen die het nieuwe Bouwbesluit met zich meebrengt.
• De gevolgen die de wijzigingen hebben voor uw dagelijkse praktijk.
• De kennis die u nodig heeft voor een directe én juiste toepassing van het Besluit.
Ook mag u het Congres Bouwbesluit 2012 niet missen omdat...
Minister Donner het congres opent en een half uur spreekt over ’Bouwregelgeving en de huidige bouwmarkt’.
Deelnemersprijs is € 295,-
De organisatie in handen is van Ministerie van Binnenlandse zaken, Bouwforum en Sdu Uitgevers.
Deze dag mede mogelijk gemaakt is door BNA, Neprom, Vereniging BWT Nederland en NL ingenieurs.
Bekijk het volledige congresprogramma (Klik hier voor programma)
Aanmelden klik hier.
De afgelopen jaren zijn woningen flink in waarde gestegen. De druk is redelijk van de ketel, maar de prijzen van bestaande woningen blijven te hoog. De balans tussen de waarde van bestaande woningen en de bouwkosten van woningen zijn totaal scheef getrokken. In het verleden was er een evenwicht tussen deze twee, er was een redelijke verhouding.
Vaak is verbouwen van de bestaande woning een goedkopere oplossing dan een andere bestaande woning kopen. Nieuwbouw lijkt dan een redelijk alternatief. Vooral nu de prijzen zijn erg gunstig.
Trouwens er zijn veel nieuwbouw woningen te koop.
Stijging in %
|
Jaar |
Bouwkosten |
Bestaande woningen volgens NVM |
Verschil in % |
|
1995 |
100,0 |
103,0 |
103,0 |
|
1996 |
1026,0 |
113,0 |
1101,0 |
|
1997 |
1051,0 |
123,0 |
117,0 |
|
1998 |
1087,0 |
134,0 |
1233,0 |
|
1999 |
1142,0 |
157,0 |
1375,0 |
|
2000 |
1182,0 |
180,0 |
1523,0 |
|
2001 |
1271,0 |
194,0 |
1526,0 |
|
2002 |
131,0 |
204,0 |
1557,0 |
|
2003 |
1345,0 |
211,0 |
1569,0 |
|
2004 |
1365,0 |
218,0 |
1597,0 |
|
2005 |
137,0 |
229,0 |
1672,0 |
|
2006 |
1375,0 |
2352,0 |
1711,0 |
|
2007 |
1451,0 |
2352,0 |
1621,0 |
|
2008 |
1438,0 |
2435,0 |
1693,0 |
|
2009 |
1323,0 |
2254,0 |
1748,0 |
|
2010 |
1296,0 |
2325,0 |
1805,0 |
|
2011 |
1283,0 |
225,5 |
1758,0 |
Rood = prognose
Was de waarde van een woning in 2005 €. 175.000, dan was de waarde in 2010 € 172344,-
Waren de bouwkosten van een woning in 2005 € 85.000, dan waren de bouwkosten in
2010 € 80392,-
|
Aantal m2 |
M.U. norm |
Totaal aantal manuren |
Uurloon |
Totaal loonkosten |
% AK |
Kosten AK |
Totaal kosten |
Index |
|
100 |
1,00 |
100,00 |
38,00 |
3800,00 |
9,00 |
342,00 |
4142,00 |
100 |
|
105 |
1,05 |
110,25 |
37,00 |
4079,25 |
8,00 |
326,34 |
4405,59 |
106 |
|
106 |
1,10 |
116,60 |
35,75 |
4168,45 |
7,00 |
291,79 |
4460,24 |
108 |
|
102 |
1,05 |
107,10 |
37,00 |
3962,70 |
6,50 |
257,58 |
4220,28 |
102 |
Gunnen op de laagste prijs.
Moeten we dat wel doen is een vraag die steeds vaker wordt gesteld.
Mijn antwoord is dan altijd duidelijk NEE,...
Hoe werkt nu een index en op welke wijze kan ik mijn aanneemsom indexeren vooral is deze onzekere tijd.
Een indexcijfer is het verhoudingsgetal ...
Congres Bouwbesluit 2012
Uw voorbereiding op het nieuwe Bouwbesluit is deelname aan Congres Bouwbesluit 2012...
Verhouding bestaande woningen en bouwkosten.
De afgelopen jaren zijn woningen flink in waarde gestegen. De druk is redelijk van...